证券时报记者 吴家明

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“诺德假日一度被奉为前海神盘，参考价出来前66平方米的户型最高叫价超过1000万元，现在760万元价格还可以谈，而且还满五唯一。”在深圳前海经营房产中介的陈经理认为，“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制。转眼间，两年的时间过去了。这两年来，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，投资客也悄然退场……

如今，参考价仍在影响着深圳二手房市场，至今还没有过任何调整，那到底会变还是不变？

接近参考价成交很普遍

记者在多家房产中介交易平台看到，一些二手房源直接标出了业主实际挂牌价，而不是规定的参考价。“这不是因为参考价的规定放松了，而是一些业主现在直接低于参考价挂牌。”

“2018年的时候，八卦岭楼市还是一片安静，均价每平方米5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房。到了2019年，荔园小学等名校落地的传闻开始搅动整个片区楼市，还没等到学校正式开建，八卦岭房价就先飞起来了。2020年，几乎所有八卦岭的二手房挂牌均价都超过每平方米10万元，房价翻倍也就用了1年多的时间。”在八卦四路一家中介店工作多年的张经理，见证了八卦岭楼市的疯狂，“现在，已经有一些八卦岭的业主以低于参考价的价格挂牌，但也不是说卖就能卖掉。”

记者在多个互联网二手房平台发现，不少房源标注了“X天内降价XX万元”的标识，接近参考价出售的房源成为主流。乐有家研究中心此前公布的数据显示，去年11月，深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房接近参考价成交已成为常态。

除了价格，从成交量上来看，深圳中原研究中心的数据显示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，较2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市场陷入历史低谷，成交量创15年新低，各月成交量不超过2400套。今年1月，深圳二手住宅成交量依旧不足1400套。

“这两年，房子越来越难卖是事实，但也不全是参考价造成的影响。”张经理表示，“购房者信心不足，观望情绪还是很浓厚。”不过，记者对多位刚需置业者采访时得到的答复是，稳定的市场更适合自身刚性需求。

变还是不变？

2022年以来，各地持续放松此前实施的二手房相关政策，包括利率调整、二手房限售年限缩短、取消二手房限售、加速推进“带押过户”模式等，从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。值得注意的是，绝大多数曾推出二手房参考价的城市，目前已经“名存实亡”。

二手房交易对楼市的重要性不言而喻，甚至被视为房地产市场的风向标。目前，市场对于调整二手房参考价的呼声也越来越大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房参考价不仅仅为了调控楼市，更重要的是政府适应地产存量时代，在管理机制上的一种创新，暂时不可能退出，但应该会进行调整和优化。

美联物业全国研究中心总监何倩茹预计，2023年深圳楼市将会呈现“前低后高”的走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，成交量会率先回升，唯价格方面仍有小幅下降的趋势。至于价格指导方面，希望相关部门能放松调控，交由市场的供求关系来调节价格，这也将更有利于行业长远发展。

关键词： 深圳楼市 政策威力 二手房市场